房地产 房地产项目前融实操手册暨开发商融资工作要点(4)

2019-09-22 21:19未知

  2.融资主体:跟上述融资产品差不多,偏好百强开发商或当地龙头的全国一二线.融资方式:如上文所阐述。

  4.融资金额:一般在并购金额的5-7成,如果需要做大额度,也需要具备操作空间,比如同步提高并购金额等方式。

  5.融资成本:目前只操作百强开发商和当地龙头开发商的项目,因此成本年化一般14-16%不等。根据目前西政资本的并购融资项目实操来看,前50强开发商的融资成本有逐步放松的趋势,从侧面也说明目前开发商的收并购需求非常大。

  1.风控措施上一般要求股权质押,土地或在建工程抵押,因一些城市对项目公司的股权过户有限制,因此股权过户的措施可以作为或有风控措施;

  2.因目前收并购市场竞争激烈,从经验上建议倾向选择单一机构资金来合作,避免因跟机构搭架构的周期太长,错失并购时机。

  3.虽然很多开发商在并购前开始对接融资机构,但融资机构很看重开发商是否已经跟转让方签订了项目收购协议,因此融资工作开展时点是融资团队特别需要注意的点。

  1.抵押物类型:商业综合体、写字楼、酒店(均需经营状态)、土地。可以A项目的物业抵押融资,然后提供资金给B项目做拿地配资或其他资金用途,或者A项目需求拿地配资,B公司物业提供补充抵押;

  2.土地或在建工程抵押的抵押权人一般都要求必须是金融机构或自然人,虽然目前个别地方资产管理公司可以作为抵押权人,个别也可以借壳操作,但要求土地或项目在当地,因此实操上也有一定限制。

  西政资本和西政财富在操作融资项目时,开发商经常会提到同步解决融资+代建的问题,基于西政投资已经跟各大开发商都有良性的合作和互动,因此由我们西政团队解决融资+引入品牌开发商合作代建,是目前各方共赢的合作模式。因篇幅有限,且该模式我们西政资本公众号文章已经有相关内容阐述,本文不再做展开。

  需要说明的是:目前代建模式偏轻资产运营,逐步受到很大开发商的欢迎,在我们操作的项目中,小型开发商引入品牌开发商代建,而且用品牌开发商的资质和操作能力来降低融资成本(一方面使用品牌开发商在金融机构的授信额度,一方面成本能降低很多)和提高销售溢价,对项目有非常大的推动作用。

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