房地产 房地产项目前融实操手册暨开发商融资工作要点(3)

2019-09-22 21:19未知

  1.如果是政府勾地项目,政府要求先以集团名义签订投资合作协议 /产业招商协议的,应注意添加“后续项目开发以乙方(开发商)或乙方指定主体来承接合同权利义务”的条款,以便开发商和资金方新成立项目公司作为融资主体具备可操作性。

  2.另外很多地方政府在招拍挂项目上明确禁止摘地公司的股东转让项目公司股权(为了防止炒卖土地和满足投资25%比例的要求),导致融资时的风控措施--股权过户无法实现,最终导致项目融资难产,因此开发商在土地摘牌时遇到类似情况一定要做好其他融资方式的准备。以西政资本与西政财富目前操作的同类项目为例,我们目前也在探讨是否可以通过开发商其他关联项目公司的股权过户(让与担保)来做补充的风控措施,具体效果有待观察。

  3.单个项目金额太大在目前行情上来说难度逐步加大,因此在跟政府勾地和项目安排上,尽量把项目分期开发,以降低资金紧张行情下的融资难度。

  4.下半年很多机构的融资额度已经在上半年用得差不多了,因此一些机构已经收缩业务,一些能量大的机构却看到了机会,在加大设立自有“资金池”,以便抢占市场机会,并委托我们进行资金投放。

  5.目前一些国企金控平台对项目研判的优先排序是:主体、区域、还款来源、金额和成本等,因此开发商融资团队在分析项目需求时可以重点关注这些要素。

  6.外资机构资金要特别注意,该类资金容易受中美贸易和国际环境的利率影响,因此成本经常会有浮动,比如年化成本上升1-2%。

  7.据西政财富同事反馈,目前在放款方式上有不少机构尝试通过银行委贷放款到开发商旗下的非房主体,不过最好是商贸类目标企业,主体经营流水、收入能覆盖借款规模,并有充分的还款逻辑支撑(非房主体的)。

  目前招拍挂市场竞争激烈,因此地产项目收并购市场仍然非常火爆,特别是一些外地开发商新进入一个市场,更多通过收并购方式解决项目获取的问题,还有一些中小型开发商因现金流出现问题,也出现项目“转让潮”。

  1.银行并购贷:目前主要有2种情况下来操作并购贷,一种是真实的项目并购贷,但目前很多银行要不就是准入门槛非常高,比如只操作前30或50强,要不就是额度非常小,无法满足开发商需求,因此目前市面上还有一些股份制银行、城商行和村镇银行的操作还比较灵活,要不就是银行已经全面停止了涉房业务,包括并购贷和开发贷、城市更新贷等业务,整体而言还是无法满足开发商的并购融资需求。另一种是作为放款通道,据西政财富中心同事反馈,有开发商尝试通过其他项目的并购贷款来为拿地配资的项目提供资金,当然该方式合规性不在本文讨论范围,因此不做详细展开。

  3.并购基金,具体架构如下,因细节较为繁杂,读者可以私下跟西政资本或西政财富团队做详细的交流和沟通。

  需说明的是,并购贷的操作层面,机构资金一般以明股实债的方式提供并购资金:即单一机构资金以委贷(如上述银行并购贷的通道业务)或明股实债的方式与开发商成立项目公司,并以增资款和股东借款的形式提供资金给开发商支付并购款。

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