房地产 房地产项目前融实操手册暨开发商融资工作要点(2)

2019-09-22 21:19未知

  目前市面上的土地款融资业务需求最旺盛,从西政资本和西政财富的业务口反馈情况来看,目前每天基本上都会收到2-3个拿地项目的土地款融资需求,特别是在银行和信托资金无论是直接还是间接都无法提供资金的情况发生之后。从我们的融资情况来看,目前“拿地配资”融资的主要操作方式有单一机构资金、国企与民营金控平台、部分私募基金(仅为放款方式、并不存在实质的募资环节,因此备案或不备案不在本文讨论范围)、P2P机构的资金转型业务、432壳项目的信托机构资金、外资机构资金等。

  1.资金来源:具体如上所述,需要特别说明的是,机构资金、国企或民营金控平台等资金有额度限制,比如有些国企金控平台到了第四季度开始收缩业务规模和额度,因为第四季度全面进入资金回收和年度业绩盘点。而外资机构资金会受国家贸易形势的影响,出现额度和成本的双重调整等现象。

  2.融资主体:百强开发商或当地龙头(一般资产总规模和累计开发面积是判断的依据之一)下属项目公司。融资方案设计前,我们需了解是否已经成立项目公司,因为一般机构LP会要求一起成立新的项目公司(债务干净,且缩短尽调时间),如果项目公司已经成立,且已开始了招拍挂手续的办理,则一般会要求对项目公司的证、章、照先行监管或要求股权过户。

  (1)明股实债:该方式较为常规,具体细节可以查阅西政资本之前的专题文章,本文不做赘述。

  (2)股+债:前期先以债的形式进入,到开发贷阶段资金退出,此阶段的成本一般在年化16-18%不等。后端真股进入,同股同权,股权比例在10-20%不等,项目达到工程总量的一定比例退出,比如80%-90%等 。具体架构如下:

  虽然说因监管原因一些信托机构开始探索真股的方式,但因真股投资对项目投后管理团队的专业要求非常高,所以真股投资的真正实施尚需时间。以西政资本和西政财富的业务调整为例,目前我们也在试验以嵌套基金的主动管理或者直接受托等形式为一些信托公司等机构处理投后管理事宜。

  (3)过桥资金+土地前置抵押:开发商先以过桥资金缴付土地款,拿到土地证后由土地配资机构置换过桥资金。此方式操作有如下注意要点:①缴付土地款后的土地证办理期间需确保较短(比如7-10天左右),否则过桥资金成本太高,难以承受;②过桥资金和拿地配资由同一个机构解决,以西政资本经办的项目为例,一方面过桥资金认可拿地配资机构的批复,缩短2个机构之间的沟通成本和减少不信任感,另一方面过桥资金的还款来源比较明确;③土地前置抵押是关键,能同时降低土地款融资的成本。

  4.融资金额:一般是按照土地总价款的1:1或1:2配资,目前融资项目需求激增,因此实操中会把单个项目额度调小,另外一般配资比例控制在50%-60%之间,单个项目的体量5亿以内为宜,如果体量太大(8亿以上的),我们则考虑搭配2-3个机构资金同步操作,但为协调各个机构的成本,综合成本会有所上升。

  5.融资成本:一般在年化15%-22%不等,具体看开发商资质和城市是否优质。此成本区间范围涵盖了不同机构类型,如信托、单一机构、基金等,当然有极个别机构是低于或高于平均成本的,不过对应的各种融资条件也会有所不同,本文在此不做细化分析。

  6.融资期限:一般3+3或6+6个月不等,一些单一机构资金LP较为灵活,还款时间也能做到允许随时提前还款,但一些机构偏向短平快的操作,并以3个月为主流期限。

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