房地产 房地产项目前融实操手册暨开发商融资工作要点

2019-09-22 21:19未知

  受23号文和64号文等强监管政策文件的影响,房地产融资业务和融资方式已严重收缩,近期找我们探讨融资路径的朋友也越来越多。为便于说明,笔者结合西政财富中心目前在操作的融资项目情况,特梳理出本融资操作手册,以供面临困境的开发商和融资团队参考,并非常欢迎开发商融资团队与西政资本和西政财富团队共同探讨相关项目实操事宜。

  整体而言,从地产开发链条上的融资需求环节来说,目前融资受限的情况基本分如下两种:一、政策直接限制:如受限最大的前期融资,具体比如保证金融资、土地款融资、未符合432条件之前的融资;二、受政策影响间接限制:比如23号文之后很多信托机构全面暂停房地产业务,导致符合432条件的项目也同样无法操作,又比如部分银行被约谈后也全面停止涉房业务,正常的开发贷和并购贷也停止开展等等。需要特别说明的是,如果项目的开发贷额度太大,目前也存在2个银行分别操作不同额度的开发贷来联合解决资金需求的情况。

  针对上面两种不同的情况,在开展融资业务时的思路和方式也是不同,具体内容笔者介绍如下:

  实操中,拿地保证金的金额不算太大,之前市场上的一些个人或机构资金看到市场上的机会,近期逐步进入保证金融资业务环节,但不会做大范围的业务推广,只是通过一些专业机构直接对接资产端,目前西政财富就有为这类LP专门处理拿地保证金的放款问题。

  2.融资主体:基本要求百强开发商,主要是两点考虑:一方面资产规模大,一方面竞拍成功几率较高,后端可以解决拿地配资,这两点都能确保还款来源。当然目前一些机构LP也逐步放宽条件,比如资产规模在1-2年有较好上升趋势的开发商,也列入准入名单。

  3.融资方式:一般以债权形式为主,个别机构LP会以真股合作。据西政财富同事反馈,就债权方式而言,目前市场上由我们的LP和开发商成立SPV公司,双方注入资金后作为保证金支出的明股实债方式逐步增多,当然操作过程中亦需注意合规问题。

  4.融资金额:常规是保证金的50%,个别项目可能70%。因目前资产端增多,资金端的选择面比较宽,因此基本上都是单个项目收缩额度,比如将原来单个项目的授信由5-10亿收缩至1-3亿。

  5.融资成本:目前融资市场越收越紧,成本已经水涨船高,短拆方面一般千二至千三每天不等,综合年化一般不会低于25%。当然本文所述仅为西政财富中心碰到的业务情况,合规问题需同步处理。

  6.融资期限:如果是个人资金,可根据项目情况和招拍挂公告的时间做灵活设计或约定;如果是通过基金形式设立“资金池”,则要求期限不低于6个月,以方便产品设计和募资。

  1.如果保证金和土地款是同一个机构操作,开发商一般会要求保证金和土地款各自按照比例同步进入,此时,保证金会先进入项目公司,并由机构一起监管;

  2.很多时候,除非属于勾地项目,机构更愿意保证金和土地款打包在一个业务进行立项,否则非勾地项目,开发商后续是否能确保拿地是个未知数,因此基本区分保证金和土地款两个环节进行融资,也因此会导致两者融资成本的不同,建议开发商最好自筹保证金或在融资时说明项目竞拍成功的几率,以便机构研判如何确定融资思路和成本。

  3.除了上述所说债权形式合作外,也逐步出现真股形式,小部分潜力好的开发商(主要分析其负债率、资产规模、短期项目拓展能力和开发操盘能力以及主要市场所占份额等等)与机构形成紧密的战略合作关系,同股同投,机构分享项目收益和分红。

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